Foncières cotées en Bourse : une reprise haussière qui va se poursuivre ?

Entre novembre 2021 et octobre 2022, l’indice Stoxx Europe600 Real Estate a fondu de moitié : 50% de baisse en moins d’un an pour l’indice sectoriel des valeurs foncières cotées en Bourse. Au sein de cet indice qui représente 175 milliards d’euros de capitalisation boursière on retrouve toutes les grandes entreprises du secteur : Vonovia, Segro, Unibail-Rodamco-Westfield, Sagax, Gecina, Klepierre, Swiss Prime Site, Fastighets AB Balder, et une vingtaine d’autres.

Les nouvelles habitudes de travail induites par la crise Covid qui pèsent sur l’immobilier de bureaux, la moindre fréquentation des centres commerciaux et le cycle de redressement express des taux de la BCE ont fini par effrayer les investisseurs qui ont pris leurs distances avec ce secteur en Bourse. Et alors que d’autres secteurs boursiers en Europe ont, depuis la chute de 2022, retrouvé leurs plus hauts niveaux et ont même battu des records pour certains, les foncières cotées continuent d’évoluer sur les niveaux de la crise Covid.

Des signaux macro et techniques positifs commencent toutefois à émerger. Avec tout d’abord la question des baisses de taux de la BCE : sauf surprise majeure, la BCE va procéder à sa première baisse de taux en juin, et d’autres devraient suivre ce qui allègera un peu la pression.

Après une contraction record de la masse monétaire en zone euro en 2023, on note depuis 4 mois le retour d’une légère expansion. On remarque également une stabilisation sur front du crédit aux entreprises non-financières de la zone euro : après avoir atteint quasiment 9% à l’automne 2022 (en variation annuelle), la croissance du crédit aux entreprises de la zone avait très nettement ralenti en 2023 au point de se contracter à l’automne 2023 (-0.3% en octobre 2023), première contraction observée depuis 2015. Depuis le début de l’année, cette croissance reste certes faible (0.2% à 0.4% selon les mois, en variation annuelle) mais il n’y a plus de contraction.

Pour les ménages de la zone euro, la croissance du crédit avait atteint 4.6% en variation annuelle m-2022 avant de sèchement ralentir. Depuis le début de l’année, la croissance du crédit bancaire aux ménages de la zone euro est anémique (0.2% à 0.4% selon les mois) mais la « bonne nouvelle » est qu’il n’y a toujours pas eu de contraction. Et le message envoyé par les banques sur la disponibilité du crédit, ainsi que les conditions d’octroi, s’assouplit progressivement.

D’un point de vue marché, l’indice sectoriel Stoxx Europe600 Real Estate est revenu en «bull market », c’est-à-dire qu’il a connu un rebond de plus de 20% par rapport à son point bas touché en octobre 2023. L’indice était tombé à 99.93 en octobre 2023, son plus bas niveau depuis 2011 et la crise de la dette en zon euro, mais a rebondi à 135 en décembre et évolue actuellement à 129.

D’un point de vue graphique, le plus dur semble être passé en bourse pour ces valeurs, l’indice ayant formé un large creux entre 2022 et 2023 avec plusieurs tests de la zone 100 qui a tenu le choc.

Même si je ne pense pas que l’indice puisse se redresser aussi rapidement qu’il a chuté, il me semble qu’il devrait venir tester les deux obliques techniques dont l’une d’entre elles se trouve au niveau du retracement de Fibonacci 38.2% (de toute la baisse de 2021 à 2022). Au fur et à mesure de l’amélioration de la situation économique en zone euro et de la détente de taux (même si nous ne reviendront évidement pas sur les niveaux de souplesse monétaire de la période Covid), l’indice devrait retracer en direction du Fibonacci 50.0%. C’est un indice pour lequel il faudra peut-être faire preuve d’un peu de patience, avec encore des phases de consolidation, mais avec un potentiel de rattrapage intéressant.