Comment investir dans les SIIC ?

Les SIIC ou sociétés d’investissement immobilier cotées sont une forme d’investissement très appréciés des investisseurs dans le secteur de l’immobilier. Analysons ensemble le fonctionnement des SIIC et comment y investir.

Qu’est-ce qu’une SIIC ?

Les sociétés d’investissement immobilier cotées ou SIIC sont des sociétés foncières qui investissent les capitaux collectés dans l’acquisition et la gestion de patrimoines locatifs immobiliers. Une activité qui génère des revenus locatifs qui sont ensuite reversés aux différents actionnaires sous forme de dividendes après déduction des frais et sans imposition.

Si l'immobilier, l'assurance-vie et le livret A sont en tête des placements préférés des Français (environ 26% de leur épargne), très peu sont en revanche tentés par le secteur des SIIC, qui est pourtant à la croisée de chemin entre le rendement potentiel de l’immobilier et la simplicité d’un investissement boursier.

L’investissement immobilier offre aux actionnaires des bonnes perspectives d’avenir et leur permet surtout de diversifier leurs placements. Ils y sont particulièrement attirés pour deux raisons :

  • La possibilité de la revente des immeubles par les SIIC sans avoir à payer d’impôts sur les plus-values.

  • La redistribution des profits sous forme de dividende à hauteur de 70% pour les plus-values réalisées et à hauteur de 95 % pour les bénéfices provenant des loyers.

Les SIIC, comme d’autres entreprises cotées en bourse, sont soumises aux fluctuations du marché et bénéficient d'un statut de « transparence fiscale » avec un rendement élevé et une stabilité supérieure aux autres actions. Un statut particulier qui exonère les SIIC de l'impôt sur les sociétés ainsi que de la fiscalité sur les revenus et les plus-values. En contrepartie de l’obligation de redistribution, les actionnaires des SIIC doivent payer l'impôt sur les dividendes selon le régime de la fiscalité des revenus des capitaux mobiliers.

SIIC et REITs : quelles différences d’investissement ?

Introduits en France en 2003, les SIIC sont en fait la version française de “Real Estate Investment Trusts” (REIT) nées aux États-Unis en 1960 et qui existaient déjà dans certains pays européens comme le Pays-Bas et la Belgique.

Tout comme les SIIC, les REIT sont des entreprises d’investissement en bourse qui offrent des avantages comme :

  • Une gestion limitée des parts à l’achat comme à la vente

  • La diversification de votre portefeuille immobilier

  • Un taux d’occupation élevé

  • Une étude réalisée par des équipes d’experts sur le choix des emplacements

  • La possibilité d’investir la somme de votre choix

Parmi les obligations imposées aux SIIC mentionnons :

  • L’obligation de reverser au moins 95 % des revenus locatifs et 60 % des plus-values aux actionnaires sous forme de dividende

  • Avoir un capital social supérieur ou égal à 15 millions d’euros

  • Aucun actionnaire ne doit détenir plus de 60 % du SIIC

  • L’activité principale du SIIC doit être foncière, c’est-à-dire qu’elle doit être tournée vers l’acquisition ou la construction des biens immobiliers en vue de percevoir de revenus locatifs

Les conditions imposées aux REIT sont légèrement différentes :

  • Les REIT doivent investir au moins 75% de leurs actifs dans l’immobilier

  • Au moins 75% du chiffre d’affaires du REIT doit provenir des revenus locatifs

  • Les REIT doivent reverser au moins 90 % de leurs revenus aux actionnaires sous forme de dividende

  • Ils ne doivent pas être détenus à plus de 50 % par cinq individus ou moins

Top 5 des meilleures SIIC à suivre

Voici notre sélection des meilleures SIIC avec une grande capitalisation et qui offrent des bons dividendes :

  1. Unibail Rodamco Westfield

  2. Covivio

  3. GECINA

  4. Klepierre

  5. ICADE

Unibail Rodamco Westfield

Unibail-Rodamco-Westfield est considéré comme le premier groupe créateur et opérateur global de l'immobilier commercial au monde. Le groupe né de la fusion entre les sociétés Unibail et Rodamco Europe se spécialise dans la gestion, la promotion et l'investissement de grands centres commerciaux dans les villes les plus dynamiques d’Europe et des États-Unis. Son portefeuille actuel est estimé à 65 milliards d’euros et le groupe dispose d’un portefeuille de projets de développement à hauteur de 10,3 milliards d’euros.

Unibail-Rodamco-Westfield compte dans son actif 92 centres commerciaux qui incluent 55 « flagships » et emploie au moins 3 700 personnes dans 12 pays. Le groupe est membre du CAC 40 à Paris, de l'AEX à Amsterdam et de l’Euro Stoxx 50.

Suivez l’évolution du cours de l’action Unibail-Rodamco-Westfield avec IG.

Covivio

Créée en 2018, Covivio est une entreprise française spécialisée dans la gestion foncière présente en France, en Allemagne, en Italie, au Royaume-Uni et en Espagne. Le groupe qui emploie 922 salariés en Europe dispose d’un portefeuille de 23 milliards d’euros, répartis entre l'immobilier de bureaux (48,3 %), le secteur résidentiel (24,4 %) et le secteur hôtelier (21,1 %). Covivio est membre du CAC Mid 60 et de l’indice Euronext 100 à la bourse de Paris.

Gecina

Gecina est une société foncière française qui existe depuis janvier 1959, sous l’appellation groupement pour le financement de la construction (GFC). Elle a été renommée Gecina en 1998, après le rachat de la société immobilière Foncina. Gecina se spécialise dans la gestion et le développement des patrimoines immobiliers dont près de 97 % sont situés en Ile-de-France.

Dans son patrimoine nous retrouvons certains immeubles emblématiques comme la Tour Mirabeau, le Centre commercial Beaugrenelle et l'immeuble LVMH sur les Champs-Élysées. Gecina est une SIIC cotée sur Euronext Paris et a intégré les indices SBF 120, CAC Next 20, CAC Large 60, Euronext 100, FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Vigeo.

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Klépierre

Klépierre est un acteur majeur de l'immobilier commercial et le premier spécialisé dans les centres commerciaux en Europe. Il possède un patrimoine estimé à 24,4 milliards d’euros avec au moins 150 centres commerciaux dans 57 métropoles européennes, principalement en France, en Belgique, en Scandinavie, en Italie, en Espagne et au Portugal. Klépierre qui emploie 1400 personnes est cotée sur Euronext Paris et est membre de l'indice CAC Next 20.

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ICADE

ICADE est un groupe immobilier français spécialisé dans la promotion des activités foncières. Il évolue dans le secteur des bureaux, des parcs d'affaires, des logements, de la santé et des équipements publics. ICADE a été créé en 1954 sous l’appellation société centrale immobilière de la caisse des dépôts et consignations. La dénomination « ICADE » vient de l'acronyme « immobilière caisse des dépôts ».

Le patrimoine immobilier d’ICADE estimé à 13,4 milliards d'euros est composé de bureaux et de parcs d'affaires en Ile-de-France et des établissements de santé à travers le pays. ICADE est coté sur Euronext Paris et est membre des indices SBF 80, SBF 120, Euronext 100, Dow Jones Stoxx Europe 600, Dow Jones Euro Stoxx, CAC Mid&Small, CAC Allshares, CAC All-Tradable, CAC Mid 60, CAC Financials, CAC RE Inv Trusts, IEIF SIIC France.

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Les avantages et inconvénients aux foncières cotées (SIIC)

Les investisseurs sont séduits par les sociétés d’investissement immobilier cotées parce qu’elles offrent certains avantages comparés à l’immobilier locatif classique.

Avantages aux foncières cotées (SIIC)

Parmi les avantages des SIIC mentionnons :

  • L’absence des frais d’entrée, alors que vous devez compter environ 8% de frais de notaire ou frais d’acquisition pour l’immobilier locatif.

  • Les SIIC permettent de diversifier les placements sur plusieurs foncières, en réduisant les risques sans réduire la performance. En effet, les SIIC sont des grands groupes immobiliers présents dans plusieurs pays.

  • Avec les SIIC, les investisseurs n’ont pas de soucis liés à la gestion ni aux tracasseries administratives. En effet, ils ne s’occupent pas de la gestion des locataires, des travaux à faire ou encore des assemblées générales.

  • Les investisseurs peuvent acheter et vendre des actions de foncières pendant les heures normales de trading du fait que les actions sont cotées à la bourse de Paris.

  • La flat tax, ou le prélèvement forfaitaire unique, a rendu la taxation des dividendes sur les SIIC très clair. Notez aussi que les SIIC sont exclus de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Inconvénients des foncières cotées (SIIC)

Si les SIIC offrent beaucoup d’avantages, voici deux inconvénients majeurs décelés :

  • Le premier est que les investisseurs n’ont pas le droit de faire d’emprunt immobilier pour acheter des SIIC. Ils peuvent cependant recourir à un crédit consommation.

  • Le second est que les investisseurs peuvent se sentir constamment sous pression en observant les cours, du fait que leurs actions sont cotées en direct sur la bourse de Paris. Il leur est ainsi demandé d’être détaché et de prendre du recul, en comprenant que c’est un investissement à long terme. En effet comme pour les autres actions, les actions des SIIC aussi subissent de fortes variations à la hausse ou à la baisse suivant les tendances du marché immobilier.

Pour devenir actionnaire d’une SIIC, il existe plusieurs possibilités : l’investisseur peut ouvrir un compte-titres auprès d'un intermédiaire (société de bourse, une banque, un courtier ou une compagnie d'assurance). Dans ce cas il devra payer des droits de garde calculés en fonction du nombre et de la valeur totale de son compte-titre. L’investisseur peut aussi ouvrir un PEA contenant un compte-titres et un compte en espèces. Toutes les sommes qui y seront versées serviront directement à investir en actions et en parts OPCVM. Dans ce cas, l’investisseur gère lui-même son portefeuille d'actions avec quelques avantages fiscaux.

Notons enfin que les actions foncières peuvent aussi être regroupées dans des fonds d’investissement et des ETF qui vous permettent de diversifier votre placement en payant des frais de gestion réduits.


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