Quando avverrà la quotazione?

Al momento non è ancora stata annunciata una data ufficiale per l’IPO di WeWork. La società aveva consegnato i documenti necessari ad agosto 2019 e avrebbe dovuto quotarsi in borsa nei mesi immediatamente successivi. Tuttavia, alla fine di settembre 2019, Wework ha annunciato che l’offerta pubblica iniziale sarebbe stata posticipata per focalizzarsi maggiormente sui fondamenti dell’azienda. La data dell’IPO rimane quindi ancora incerta.

Quale potrebbe essere la capitalizzazione di mercato al momento della quotazione?

Non è possibile prevedere in anticipo quale sarà la valutazione di WeWork al momento della quotazione. Nel gennaio 2019, il valore della società era stato stimato a 47 miliardi di dollari, cifra ridimensionata sensibilmente nel mesi successivi tra i 20 e i 30 miliardi di dollari, a causa del mancato interesse da parte degli investitori. La valutazione più recente attesta il valore potenziale dell’azienda attorno ai 10 miliardi di dollari.

La nostra analisi sull’IPO di WeWork

WeWork fornisce spazi di co-working in 124 città distribuite in tutto il mondo e presto si quoterà sul mercato azionario americano. Nonostante il modello di business non si basi su un’idea innovativa, la crescita esponenziale degli ultimi anni ha catturato l’attenzione di investitori importanti importanti, come SoftBank e Goldman Sachs.

Il CEO, Adam Neumann, sostiene che WeWork non fornisca solamente spazi di co-working, ma che sia un pioniere nella sharing economy, creando una connessione tra dipendenti e ambiente, cambiando il modo in cui le persone lavorano. Nel prospetto dell’IPO, l'obiettivo di WeWork è quello di ‘accrescere la consapevolezza nel mondo’. Nella realtà WeWork deve competere con altre società, tra cui IGW, che possiede una serie di compagnie come Regus e Spaces.

Mentre la crescita rapida e la visione globale possono aver affascinato i mercati, portando a una valutazione multi miliardaria per la quotazione, gli investitori dovrebbero preoccuparsi del ritmo a cui WeWork brucia i propri capitali per mantenere questo livello di espansione. Nell’ultimo anno, per ogni $1 guadagnato la spesa si aggirava attorno ai $2. Perfino Uber Eats consuma le proprie risorse a una velocità inferiore.

Ormai è normale vedere delle società quotarsi in borsa senza aver mai realizzato dei profitti, ma solitamente si tratta di aziende appartenenti al settore tecnologico, e non è questo il caso di WeWork. Inoltre il prospetto dell’IPO non è chiaro riguardo ai piani per rendere la società redditizia in futuro. Si stima che WeWork gestisca circa 47 milioni di metri quadrati: basandosi sul fatturato del 2018, ciò si traduce in un rendimento per metro quadrato di $38,77. Il competitor IWG, guadagna $59,39 al metro quadro, riuscendo al contempo a non avere un bilancio negativo.

¹ Il rapporto prezzo/fatturato di WeWork si basa su una valutazione di 25 miliardi di dollari. Quello di IGW si riferisce invece al prezzo corrente delle azioni in circolazione.

Il rischio maggiore per la società è quello di diventare un mercato di proprietà. WeWork prende in leasing gli immobili con scadenze a lungo termine e stabilisce contratti di breve durata con gli affittuari. Se i prezzi delle proprietà o i canoni di locazione del mercato dovessero diminuire, gli occupanti potrebbero esigere affitti più bassi ed aumenterebbe la disparità tra fatturato e passività.

Le stime sul valore di WeWork sono scese a una cifra tra i 20 e i 30 miliardi di dollari, a fronte della valutazione iniziale di 47 miliardi. Una quotazione di 25 miliardi darebbe comunque alla società una capitalizzazione di mercato superiore a General Motors, Morgan Stanley o Micron Technologies. Considerando lo stesso rapporto prezzo/fatturato di IWG, il valore diminuirebbe ulteriormente, fermandosi a 2,5 miliardi di dollari.

La mission di WeWork è quella di ‘ridefinire il successo come forma di realizzazione personale, non solamente in termini di profitto’. Gli investitori devono sperare che questa filosofia non venga applicata alla lettera nella gestione del conto economico della società.

Quale potrebbe essere il prezzo delle azioni di WeWork?

Non è possibile conoscere con precisione il prezzo delle azioni di WeWork prima dell’IPO. Quando una società decide di procedere alla quotazione, una banca d’investimento determina il prezzo inziale delle azioni e decide il numero dei titoli da mettere in circolazione sul mercato. Dopo l’IPO, il prezzo delle azioni verrà determinato secondo le leggi della domanda e dell’offerta.

Perché WeWork ha deciso di quotarsi in borsa?

WeWork non effettuerà l’IPO nei prossimi mesi. La società intendeva quotarsi in borsa per assicurarsi un pacchetto finanziario. In altre parole intendeva raccogliere capitali per pagare debiti di miliardi di dollari. Questo perché, sebbene i guadagni di WeWork siano aumentati negli ultimi anni, lo stesso è successo con le passività. Ciò nonostante, la società ha evitato una quotazione immediata a causa del mancato interesse degli investitori.

Qual è il modello di business di WeWork?

WeWork affitta spazi di coworking a imprenditori, freelance e piccole imprese. Prende in affitto gli spazi per poi subafittarli ad un prezzo più alto. Oltre a questo, WeWork fornisce anche servizi aggiuntivi a pagamento.

Quali sono le performance della società?

WeWork, pur avendo sempre registrato delle entrate consistenti, ha anche accumulato ingenti debiti negli ultimi anni. Nel 2017, il fatturato ha superato i 900 milioni di dollari, e la cifra è raddoppiata nel 2018, raggiungendo 1,8 miliardi. Nello stesso arco temporale però i debiti sono aumentati da 933 milioni a 1,9 miliardi. Al crescere della società è aumentato anche il personale, passando da 2200 nel maggio 2017 a più di 11.000 nell'agosto 2019. Anche le partnership sono cresciute esponenzialmente, passando da 130.000 a circa 500.000.

Quali sono i principali competitor di WeWork?

WeWork ha alcuni competitor, tra cui International Workplace Group (IWG), Servcorp Ltd and Knotel. Gli spazi di co-working non sono un’idea nuova e alcune delle aziende concorrenti sono in attività dal 1978. IWG è stata quotata in borsa nel 2000 nel London Stock Exchange e fa parte del FTSE 250. Nonostante questa sia più estesa e sviluppata in termini di location, ci si aspetta che WeWork raggiungerà una capitalizzazione di mercato maggiore al momento della quotazione. Servcorp è quotata presso l’Australian Stock Exchange dal 1999 mentre Knotel, fondata nel 2016, non ha ancora realizzato l’IPO.

Ciò che rende WeWork competitiva e che la caratterizza, sono gli spazi di lavoro vibranti, che possono attrarre diversi tipi di clienti e che spesso sono disponibili a prezzi altamente competitivi.